Spor „byt, nebo akcie“ se obvykle vede podle pocitu. Dá se ale vést i nad čísly. Máme k tomu tři datové řady: index cen rezidenčních nemovitostí za Česko od Banky pro mezinárodní platby (BIS), index cen bytů z katastru nemovitostí od ČSÚ za jednotlivé kraje a index S&P 500 s reinvestovanými dividendami přepočtený na koruny.
Od roku 2008 vedou akcie s velkým náskokem
| 1. čtvrtletí 2008 až 1. čtvrtletí 2026 | Celkem | Ročně |
|---|---|---|
| Nemovitosti v Česku (BIS) | +166,8 % | +5,6 % |
| S&P 500 s dividendami, v korunách | +828,2 % | +13,2 % |
| Inflace v Česku | +73,9 % | +3,1 % |
Byt za 3 miliony koupený na začátku roku 2008 by podle indexu na začátku roku 2026 stál zhruba 8,0 milionu Kč. Stejná částka v S&P 500 by na konci března 2026 měla hodnotu 27,8 milionu Kč. Po odečtení inflace ceny nemovitostí za tu dobu vzrostly o 53 %.
Část náskoku akcií udělal kurz. V březnu 2008 stál dolar 16,02 Kč, v březnu 2026 21,33 Kč, takže americké akcie v korunách zdražovaly i díky slabší koruně. I bez kurzu by ale vedly: v dolarech vynesl index s dividendami za stejnou dobu 597 %.
Za posledních deset let je to mnohem těsnější
| 1. čtvrtletí 2016 až 1. čtvrtletí 2026 | Celkem | Ročně |
|---|---|---|
| Nemovitosti v Česku (BIS) | +151,7 % | +9,7 % |
| S&P 500 s dividendami, v korunách | +237,6 % | +12,9 % |
| Inflace v Česku | +57,1 % | +4,6 % |
Tady kurz působil opačně. Dolar v březnu 2016 stál 23,76 Kč a za deset let zlevnil na 21,33 Kč, takže v dolarech vynesl index víc, 275,9 %.
Ještě blíž mají k akciím byty v Praze. ČSÚ k nim zveřejňuje index z kupních smluv od roku 2015. Od 1. čtvrtletí 2015 do 4. čtvrtletí 2025 podražily o 202,5 %, tedy o 10,8 % ročně. S&P 500 s dividendami za stejné období vynesl v korunách 222,5 %, ročně 11,5 %. Rozdíl je necelý procentní bod ročně, a to v ceně bytu ještě není nájem.
Byty v krajích
Změna indexu cen bytů ČSÚ od 1. čtvrtletí 2015 do 4. čtvrtletí 2025:
| Kraj | Změna ceny bytů |
|---|---|
| Ústecký | +296,1 % |
| Jihočeský | +220,7 % |
| Moravskoslezský | +216,7 % |
| Liberecký | +213,8 % |
| Vysočina | +204,2 % |
| Praha | +202,5 % |
| Zlínský | +202,0 % |
| Královéhradecký | +201,0 % |
| Plzeňský | +199,7 % |
| Olomoucký | +193,6 % |
| Středočeský | +192,5 % |
| Pardubický | +189,1 % |
| Jihomoravský | +188,7 % |
| Karlovarský | +172,0 % |
Ve většině krajů byty za necelých jedenáct let zhruba ztrojnásobily cenu, v Ústeckém kraji skoro zečtyřnásobily. Index ČSÚ sleduje jen byty, index BIS za celé Česko je jiná řada, proto čísla z těchto dvou tabulek mezi sebou nesrovnávejte.
Co index cen neukazuje
Nájem. Pronajímaný byt vydělává i nájmem. Hrubý výnos z nájmu se v Česku podle statistiky UniCredit Bank pohybuje kolem 3,6 % ročně, v Praze kolem 3,3 %. Po odečtení oprav, prázdných měsíců, pojištění a daní vychází čistá výnosnost podle odhadů zhruba na 1,65 % (Echo24, leden 2026). Kdo k růstu ceny přičte 1,65 až 3,6 % ročně z nájmu, dostane se u Česka od roku 2008 hrubým odhadem na 7 až 9 % ročně. To je pořád výrazně méně než 13,2 % u akcií. Bytům v Praze by za posledních deset let k dorovnání S&P 500 stačilo zhruba 0,7 procentního bodu ročně z nájmu, tedy méně, než kolik dělá i odhad čisté výnosnosti.
Hypotéka. Byt se většinou kupuje na úvěr a ten funguje jako páka. Kdo zaplatí 20 % z vlastního a cena bytu vzroste o 10 %, jeho vlastní peníze vzrostly o 50 %. Z toho ale ještě platí úroky. Stejně to funguje i dolů. Akcie se na úvěr běžně nekupují, proto je srovnání indexů srovnáním bez páky.
Náklady. U bytu je daň z nemovitých věcí, příspěvek do fondu oprav, provize při koupi a prodeji a práce s nájemníky. U akcií poplatky fondu a brokera a kurzové riziko dolaru.
Jeden byt není index. Index je průměr celého trhu. Konkrétní byt může dopadnout výrazně lépe i hůř podle lokality, stavu a toho, kdy a za kolik ho koupíte. Podobně jedna akcie může skončit úplně jinde než index 500 firem.
Kolísání
Ceny nemovitostí se v datech pohybují mnohem klidněji. Největší pokles indexu za Česko byl 8,9 %, od 3. čtvrtletí 2008 do 1. čtvrtletí 2013. U bytů v Praze 6,9 %, od 3. čtvrtletí 2022 do 4. čtvrtletí 2023. S&P 500 s dividendami v korunách ztratil od ledna 2008 do února 2009 30,4 %.
Klid v číslech je ale zčásti daný tím, jak se měří. Index nemovitostí je čtvrtletní průměr z uskutečněných prodejů a krátké výkyvy vyhlazuje už svou konstrukcí. Byt se navíc na rozdíl od akcií nedá prodat za jeden den.
Shrnutí
- Od roku 2008 vedly akcie S&P 500 v korunách s velkým náskokem. Ani nájem připočtený k ceně bytu ten rozdíl nesmaže.
- Posledních deset let je mnohem vyrovnanějších. Byty v Praze akciím po připočtení nájmu podle hrubého odhadu stačily.
- Hypotéka výsledek bytu zvětšuje oběma směry. Index s ní nepočítá.
- Hodně záleží na tom, kdy začnete. Start v roce 2008 a start v roce 2016 dávají jiný obrázek.
Konkrétní rok koupě a místo si spočítáte v kalkulačce Vývoj cen nemovitostí. Umí Česko, 14 krajů a 55 dalších zemí, v korunách a se srovnáním s S&P 500 a inflací. Samostatné stránky mají i Česko a Praha. Akcie podle roku nákupu najdete v kalkulačce Co kdybych investoval do S&P 500.
Zdroje: BIS (Residential property prices), ČSÚ (indexy cen bytů podle katastru nemovitostí), S&P 500 Total Return (Yahoo Finance), kurzy ČNB, inflace HICP (Eurostat), výnos z nájmu: UniCredit Bank podle Echo24. Index je průměr trhu bez nájmu, hypotéky a nákladů. Text je informativní, nejde o investiční doporučení.
